Algemene voorwaarden

Algemene
Consumentenvoorwaarden
Makelaardij
Dit zijn de algemene voorwaarden van de
Nederlandse Vereniging van Makelaars en
Taxateurs in onroerende goederen NVM.
Hierin leest u welke rechten en plichten uw
makelaar en uzelf hebben. Deze voorwaarden
zijn tot stand gekomen in overleg met VBO
Makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Eigen Huis
en de Consumentenbond in het kader van de
Coördinatiegroep Zelfreguleringsoverleg van de
Sociaal-Economische Raad. Ze zijn in werking
getreden op 1 september 2018.
Inhoud
Artikel 1 Wanneer zijn deze voorwaarden van toepassing?
Artikel 2 Wat betekenen bepaalde begrippen?
Artikel 3 Hoe regelen de makelaar en u de opdracht?
Artikel 4 Heeft u bedenktijd?
Artikel 5 Welke verplichtingen heeft de makelaar?
Artikel 6 Welke verplichtingen heeft u?
Artikel 7 Welke werkzaamheden voert de makelaar uit?
Artikel 8 Welke bijzondere regels gelden bij een taxatie?
Artikel 9 Wanneer heeft de makelaar de opdracht vervuld?
Artikel 10 Hoe wordt het loon berekend?
Artikel 11 Welke kosten brengt de makelaar in rekening?
Artikel 12 Wanneer heeft de makelaar recht op het loon
en gemaakte kosten?
Artikel 13 Wat doet de makelaar als u niet op tijd betaalt?
Artikel 14 Kunt u de opdracht intrekken?
Artikel 15 Kan de makelaar de opdracht teruggeven?
Artikel 16 Wat gebeurt er als een tot stand gekomen koopof huurovereenkomst niet tot uitvoering komt?
Artikel 17 Wat gebeurt er als de onroerende zaak aan een
van de eigenaren, de partner of een derde wordt
toebedeeld?
Artikel 18 Wat gebeurt er als u overlijdt?
Artikel 19 Kan het zijn dat u na beëindiging van de opdracht
de makelaar toch nog loon moet betalen?
Artikel 20 Wat gebeurt er als u een geschil met
uw makelaar heeft?
Artikel 21 Wat houdt de branchegarantie in?
Artikel 22 Hoe worden afwijkende afspraken vastgelegd?
5
5
6
6
7
7
8
10
11
13
14
14
15
15
17
17
18
18
19
19
21
22
3

Artikel 1
Wanneer zijn deze voorwaarden
van toepassing?
Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op elke opdracht tot
dienstverlening die een particuliere klant verleent aan een makelaar in
onroerende zaken.
Artikel 2
Wat betekenen bepaalde
begrippen?
In deze algemene voorwaarden wordt verstaan onder:
a. Particuliere klant:
opdrachtgever, natuurlijk persoon, die niet handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf (consument ).
b. Makelaar:
een bij de NVM aangesloten makelaar of taxateur dan wel
het bedrijf van een bij de NVM aangesloten makelaar of
taxateur. Een taxateur doet ander werk dan een makelaar.
Een makelaar behartigt de belangen van zijn opdrachtgever.
Een taxateur is juist onpartijdig. Zijn werk is het schatten van
en schriftelijk rapporteren over de waarde van onroerende
zaken. Omdat taxateurs zich ook aan deze voorwaarden
moeten houden, wordt met ‘makelaar’ ook ‘taxateur’ bedoeld
voor zover de aard van de bepalingen zich daar niet tegen
verzet.
c. Loon:
de vergoeding die de consument aan de makelaar betaalt
voor zijn dienstverlening exclusief bijkomende kosten. Loon
wordt in de praktijk vaak ‘courtage’ of ‘honorarium’ genoemd.
d. Schriftelijk:
onder schriftelijk wordt ook verstaan per e-mail.
5
Artikel 3
Hoe regelen de makelaar
en u de opdracht?

1. De makelaar legt de opdracht schriftelijk vast. Daarbij geeft hij
   aan dat deze algemene voorwaarden van kracht zijn.
2. De opdracht bevat in ieder geval een duidelijke omschrijving
   van de dienstverlening, het loon en de kosten. Geeft u de
   makelaar later opdracht om andere of aanvullende diensten
   uit te voeren? Dan bevestigt de makelaar dit schriftelijk aan
   u, inclusief de prijsafspraken voor deze dienstverlening.
   De makelaar kan daarbij gebruik maken van een prijslijst met
   een overzicht van zijn loontarieven en kosten aan derden.
3. Het loon en de kosten in de opdracht zijn inclusief BTW.
4. Als u het aanbod van de makelaar aanvaardt, is er sprake van
   een opdracht. Bij een verschil van mening moet de makelaar
   kunnen aantonen dat u het aanbod heeft aanvaard. Als hij dat
   niet kan, hoeft u de makelaar niets te betalen.
5. U ontvangt deze algemene voorwaarden bij het aanbod van
   de makelaar.
   Artikel 4
   Heeft u bedenktijd?
6. In sommige gevallen heeft u een wettelijke bedenktijd van
   veertien dagen waarin u van de opdracht af kunt zien. In de
   opdracht staat of u wel of geen bedenktijd heeft.
7. Heeft u volgens de wet recht op bedenktijd en heeft de
   makelaar u daar niet over geïnformeerd? Dan wordt de
   bedenktijd verlengd tot maximaal één jaar nadat u de opdracht
   gegeven heeft. Ontvangt u de informatie later alsnog? Dan
   krijgt u op dat moment alsnog een bedenktijd van veertien
   dagen.
8. Wilt u de opdracht binnen de bedenktijd ontbinden? Dan moet
   u dat binnen de bedenktijd schriftelijk aan de makelaar melden.
   U kunt daarvoor een door de makelaar verstrekt formulier
   gebruiken.
   6 Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij
   Artikel 5
   Welke verplichtingen
   heeft de makelaar?
9. De makelaar voert de opdracht zorgvuldig en deskundig uit.
   Hij behartigt hierbij uw belangen.
10. De makelaar houdt u regelmatig op de hoogte van de
    vorderingen.
11. De makelaar is verplicht zijn aansprakelijkheid voor schade
    afdoende te verzekeren en verzekerd te houden.
12. De makelaar houdt zich bij de verwerking van
    persoonsgegevens aan de wettelijke bepalingen.
13. De makelaar mag niet voor de verkoper én koper van hetzelfde
    object optreden. De makelaar mag ook niet voor de huurder
    en de verhuurder van hetzelfde object optreden. In zo’n geval
    moet de makelaar zo snel mogelijk met zijn opdrachtgevers
    overleggen en één van de opdrachten opschorten of beëindigen
    (zie artikel 15).
14. De makelaar mag niet namens u een overeenkomst sluiten,
    tenzij u hiervoor een schriftelijke volmacht heeft gegeven.
    Artikel 6
    Welke verplichtingen heeft u?
15. U geeft de makelaar alle informatie die hij nodig heeft om de
    opdracht uit te voeren.
16. Tenzij u schriftelijk iets anders afspreekt, mag u geen
    activiteiten ontplooien die de makelaar bij het vervullen van zijn
    opdracht kunnen hinderen. U mag bijvoorbeeld geen gebruik
    maken van een andere makelaar.
17. U stelt de makelaar in staat zijn verplichtingen in het kader
    van de WWFT en eventuele andere wettelijke verplichtingen te
    vervullen.
18. Als uw pand of perceel verkocht is en de koper een beroep
    doet op een ontbindende of opschortende voorwaarde in
    de koopovereenkomst of op ontbinding binnen de wettelijke
    bedenktijd, moet u dit direct schriftelijk aan de makelaar
    melden.
    7
    Artikel 7
    Welke werkzaamheden voert
    de makelaar uit?
19. De makelaar voert voor het afgesproken loon de
    werkzaamheden uit die nodig zijn voor de vervulling van de
    opdracht. De opdracht betreft ofwel bemiddeling ofwel taxeren
    ofwel het verrichten van andere dienstverlening.
20. Alle voor het loon afgesproken werkzaamheden worden
    duidelijk, begrijpelijk en zo concreet als redelijkerwijs mogelijk
    schriftelijk vastgelegd.
21. Als sprake is van een opdracht tot bemiddeling, omvat de opdracht altijd de volgende werkzaamheden:
    • het beoordelen van de waarde van de onroerende zaak;
    • het geven van advies over (het voeren van) de
      onderhandelingen;
    • het voeren van onderhandelingen.
22. Tenzij uitdrukkelijk schriftelijk anders overeengekomen omvat de opdracht tot bemiddeling daarnaast ten minste de volgende werkzaamheden:
    • het uitvoeren van de benodigde promotionele activiteiten en
      het verzorgen van het benodigde promotiemateriaal;
    • Informatie verzamelen en opvragen over juridische, fiscale,
      bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten
      betreffende de onroerende zaak en hierover zo nodig
      informeren;
    • het helpen bij het verkrijgen van een energielabel of
      energieprestatiecertificaat;
    • het verzorgen en begeleiden van bezichtigingen;
    • advies geven over en het opstellen van
      de (koop- of huur)overeenkomst;
    • het begeleiden bij de afwikkeling van de (ver)koop
      en (ver)huur.
      8 Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij

Artikel 8
Welke bijzondere regels
gelden bij een taxatie?

1. Een taxatie van een onroerende zaak is het schatten van de
   marktwaarde en het in een gangbaar modelrapport vastleggen
   van die waarde. U kunt een taxatie bijvoorbeeld nodig hebben
   voor het aanvragen van een hypotheek.
2. Een taxatie wordt door een geregistreerde taxateur in persoon
   verricht. Aan een taxatierapport moet in het economisch en
   maatschappelijk verkeer vertrouwen ontleend kunnen worden.
   Een taxatie is dus wezenlijk anders dan een door een makelaar
   afgegeven waardebepaling zoals bedoeld in artikel 7.
3. Het taxatierapport bevat het doel waarvoor de opdracht is
   verstrekt. Het taxatierapport is niet bedoeld om gebruikt te
   worden voor andere doeleinden.
4. Als bij een opdracht meerdere taxateurs zijn betrokken, dan
   maken zij gezamenlijk een taxatierapport. Als zij het niet
   eens worden over de inhoud van het taxatierapport, dan
   treden zij met u in overleg. Afhankelijk van de gemaakte
   afspraken kunnen zij een extra taxateur inschakelen om tot een
   taxatierapport te komen of brengen zij een taxatierapport uit
   waarin zij hun eigen bevindingen weergeven.
5. Indien meerdere taxateurs de opdracht hebben uitgevoerd,
   ontvangt u van ieder van hen een rekening voor hun loon en
   kosten, tenzij u hierover andere afspraken heeft gemaakt.
   10 Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij
   Artikel 9
   Wanneer heeft de makelaar
   de opdracht vervuld?
6. Tenzij u iets anders heeft afgesproken geldt het volgende:
   • De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de
     afgesproken prestatie is geleverd.
   • Bij een opdracht tot bemiddeling is de opdracht vervuld
     als de koop- of huurovereenkomst door beide partijen
     is ondertekend. De makelaar moet u dan nog wel bij de
     afwikkeling begeleiden.
   • Een opdracht tot bemiddeling is ook vervuld als tijdens de
     looptijd van de opdracht een koop- of huurovereenkomst
     tot stand komt die niet het gevolg is van door de makelaar
     verleende diensten. Als u als koper of als huurder opdracht
     heeft gegeven en u iets koopt of huurt buiten het gebied
     waarop de opdracht betrekking heeft, dan is de opdracht
     niet vervuld.
7. Bij koop- of huurovereenkomsten waarin opschortende of
   ontbindende voorwaarden staan (de wettelijke bedenktijd
   daaronder begrepen), is de opdracht pas vervuld als de
   opschortende voorwaarden zijn vervuld en partijen geen
   beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde.
   11

Artikel 10
Hoe wordt het loon berekend?

1. U spreekt met de makelaar vooraf af hoe het loon wordt
   berekend. Gaat het bijvoorbeeld om een percentage van de
   koopsom, een vast totaalbedrag of om uurloon? Dit legt u vast
   in de opdracht.
2. Tenzij anders is afgesproken is de koopsom het bedrag dat
   de koper aan verkoper moet betalen. Dit bedrag is exclusief
   de kosten voor de overdracht, zoals overdrachtsbelasting,
   notariskosten en kadastrale rechten.
3. Voor meer bijzondere gevallen zijn vaak aanvullende afspraken
   nodig. Tenzij anders afgesproken wordt onder koopsom
   verstaan:
   Als over de koopsom BTW is verschuldigd: het bedrag
   inclusief BTW.
   Bij nieuwbouw: de koop- en aanneemsom tezamen,
   inclusief BTW.
   Bij erfpacht en/of opstal: het bedrag dat koper en verkoper
   overeenkomen, vermeerderd met een bedrag gelijk aan het
   tienvoud van de periodieke vergoeding op jaarbasis.
4. Als het loon over de huursom wordt berekend, wordt onder
   huursom verstaan: het bedrag dat de huurder per maand aan
   huur betaalt (inclusief eventueel mee-verhuurde roerende
   zaken). U betaalt het loon dan over een bedrag van 12 x de
   maandhuur. Eventuele kortingen op de huurprijs tellen niet mee
   bij de berekening van het loon. Dit geldt tenzij u iets anders
   heeft afgesproken.
5. Het loon voor een taxatie mag niet afhankelijk zijn van de
   hoogte van de getaxeerde (markt )waarde.
   13
   Artikel 11
   Welke kosten brengt de makelaar
   in rekening?
   Naast loon kan de makelaar ook kosten in rekening brengen,
   bijvoorbeeld voor advertenties. Hij brengt die kosten alleen in rekening
   als u hiermee vooraf heeft ingestemd. Gemaakte afspraken worden
   schriftelijk vastgelegd.
   Artikel 12
   Wanneer heeft de makelaar recht
   op het loon en gemaakte kosten?
6. Tenzij anders afgesproken:
   a. heeft de makelaar pas recht op loon als de opdracht is
   vervuld. De kosten betaalt u nadat ze door de makelaar zijn
   gemaakt.
   b. betaalt u bij een bemiddelingsopdracht voor verkoop of koop
   het loon pas tijdens de eigendomsoverdracht bij de notaris.
   c. hoeft u geen rente te betalen over de periode tussen het
   vervuld zijn van de opdracht en de juridische levering.
7. Voordat u moet betalen stuurt de makelaar u een
   gespecificeerde factuur met een redelijke betalingstermijn.
8. Is de opdracht verstrekt door meer dan één persoon? Dan is
   ieder van u hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van het
   loon en de kosten.
   14 Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij
   Artikel 13
   Wat doet de makelaar als
   u niet op tijd betaalt?
9. Als u niet op tijd betaalt, stuurt de makelaar een
   betalingsherinnering. U krijgt dan de gelegenheid om alsnog
   binnen twee weken na ontvangst van de herinnering te betalen.
10. Betaalt u niet binnen deze twee weken? Dan bent u in verzuim
    en mag de makelaar de wettelijke rente in rekening brengen.
11. Na de genoemde twee weken mag de makelaar het
    openstaande bedrag (laten) invorderen. De kosten hiervan
    (bijvoorbeeld incassokosten) zijn dan voor uw rekening, tenzij
    de rechter of geschillencommissie anders beslist. Er zijn wel
    wettelijke grenzen aan de hoogte van deze kosten.
    Artikel 14
    Kunt u de opdracht intrekken?
12. U mag de opdracht altijd intrekken, bij voorkeur schriftelijk.
    Hierbij geldt geen opzegtermijn.
13. Is de opdracht door twee of meer personen verstrekt? Dan kan
    de opdracht ook alleen door deze opdrachtgevers gezamenlijk
    worden ingetrokken.
14. De makelaar heeft bij intrekking recht op vergoeding van de
    afgesproken kosten, voor zover die zijn gemaakt. De makelaar
    heeft geen recht op een deel van het loon, tenzij in de opdracht
    iets anders is afgesproken of dat voortvloeit uit artikel 19.
15. U bent niet verplicht om eventuele schade te vergoeden die de
    makelaar door de intrekking lijdt.
    15

Artikel 15
Kan de makelaar de opdracht
teruggeven?

1. De makelaar kan de opdracht alleen teruggeven als hij daar
   gewichtige redenen voor heeft. Een gewichtige reden is in ieder
   geval:
   • Wanneer een makelaar anders voor zowel koper als
     verkoper (of voor zowel huurder als verhuurder) zou werken
     (zie artikel 5 lid 5); of
   • Een ernstige verstoring van de relatie tussen de makelaar
     en u.
     De makelaar geeft schriftelijk aan als hij de opdracht teruggeeft.
2. U hoeft de makelaar geen loon te betalen als hij de opdracht
   teruggeeft. Dat kan anders zijn als artikel 19 van toepassing is.
   Gemaakte kosten (voor zover afgesproken) moet u wel betalen,
   tenzij dit onredelijk is.
   Artikel 16
   Wat gebeurt er als een tot
   stand gekomen koop- of
   huurovereenkomst niet tot
   uitvoering komt?
   Het kan zijn dat de opdracht tot bemiddeling is vervuld, de koop- of
   huurovereenkomst is getekend en opschortende en ontbindende
   voorwaarden (inclusief de wettelijke bedenktijd) zijn uitgewerkt. Maar
   als een van de partijen niet meewerkt aan de uitvoering, resulteert de
   koop- of huurovereenkomst toch niet in een daadwerkelijke overdracht
   of (in geval van huur) bewoning van de verhuurde woning. In zo’n geval
   heeft de makelaar recht op het afgesproken loon, tenzij u aannemelijk
   maakt dat de makelaar tekort is geschoten en dat daardoor de koopof huurovereenkomst niet tot uitvoering komt.
   17
   Artikel 17
   Wat gebeurt er als de onroerende
   zaak aan een van de eigenaren,
   de partner of een derde wordt
   toebedeeld?
   In sommige gevallen wordt een woning (of ander object ) toebedeeld
   aan een van de eigenaren, de echtgenoot of partner terwijl de
   bemiddelingsopdracht tot verkoop nog loopt.
   De opdracht eindigt daardoor. Als is afgesproken dat het loon van de
   makelaar afhankelijk is van de verkoop van de woning, wordt het loon
   berekend op basis van de waarde van de toebedeling. Als bijvoorbeeld
   bij een echtscheiding (beide partners bezitten 50% van het huis) een
   van de partners zijn of haar deel aan de ander toebedeelt, wordt de
   vergoeding berekend over 50% van de waarde van het huis. Dit
   principe geldt ook als de eigenaar een deel van het huis aan een derde
   schenkt. De makelaar en u kunnen andere afspraken maken over hoe
   het loon berekend wordt bij toedeling.
   Artikel 18
   Wat gebeurt er als u overlijdt?
3. Als u de enige opdrachtgever bent, eindigt de opdracht als u
   overlijdt, tenzij uw erfgenamen de opdracht willen handhaven.
4. Zijn er meerdere opdrachtgevers, dan eindigt de opdracht als
   één van u overlijdt, tenzij de andere opdrachtgever de opdracht
   wil handhaven.
5. Als de opdracht door overlijden van (één van de)
   opdrachtgever(s) eindigt, zijn de artikelen 14 lid 3 en lid 4
   van toepassing.
   18 Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij
   Artikel 19
   Kan het zijn dat u na beëindiging
   van de opdracht de makelaar toch
   nog loon moet betalen?
   Als na beëindiging van de bemiddelingsopdracht er toch een koopof huurovereenkomst tot stand komt, geldt het volgende. U moet de
   makelaar loon betalen als hij bewijst dat die overeenkomst het gevolg
   is van zijn dienstverlening of dat een overeenkomst is uitgebleven
   omdat u heeft gehandeld in strijd met artikel 6 lid 2. De makelaar heeft
   dan recht op het overeengekomen loon of een redelijk deel daarvan,
   tenzij u andere afspraken heeft gemaakt.
   Artikel 20
   Wat gebeurt er als u een geschil
   met uw makelaar heeft?
6. Als u een klacht heeft over de totstandkoming of de uitvoering
   van de opdracht, meldt u deze klacht schriftelijk bij de makelaar.
7. Leidt de klacht niet tot een oplossing? Dan kunt u het geschil
   voorleggen aan de Geschillencommissie Makelaardij (zie
   www.degeschillencommissie.nl). U heeft hier 12 maanden de
   gelegenheid voor (vanaf het moment waarop u de klacht bij
   de makelaar heeft ingediend). Gaat het om een geschil over
   aansprakelijkheid bij schade? Dan is de geschillencommissie
   slechts bevoegd bij schades tot 10.000,- euro.
8. Een geschil wordt door de Geschillencommissie slechts in
   behandeling genomen, indien de consument zijn klacht
   eerst volledig en duidelijk omschreven bij de makelaar heeft
   ingediend.
9. Wanneer u een geschil voorlegt aan de Geschillencommissie,
   is de makelaar aan deze keuze gebonden.
10. U kunt het geschil ook aan de rechter voorleggen in plaats van
    aan de geschillencommissie. Maar in dat geval kunt u geen
    beroep doen op de branchegarantie (zie artikel 21).
    19
11. Als de makelaar een geschil wil voorleggen, geeft hij u de keuze
    tussen de geschillencommissie en de rechter. Maakt u binnen
    vijf weken geen keuze? Dan mag de makelaar het geschil aan
    de rechter voorleggen.
12. Voor de behandeling door de Geschillencommissie geldt het
    Reglement Geschillencommissie Makelaardij.
13. Voor de behandeling van een geschil is een vergoeding
    verschuldigd.
    Artikel 21
    Wat houdt de branchegarantie in?
14. De NVM staat tegenover u borg voor de nakoming van het
    bindend advies van de geschillencommissie tot maximaal
    10.000 euro,-. Gaat het om een hoger bedrag? Dan heeft de
    NVM voor het meerdere een inspanningsverplichting om ervoor
    te zorgen dat de makelaar dit advies nakomt. Dit geldt niet
    als dit bindend advies binnen twee maanden na verzending
    hiervan ter toetsing aan de rechter wordt voorgelegd, waarbij
    deze dit advies onverbindend verklaart en waarbij geen beroep
    tegen deze beslissing meer mogelijk is.
15. Situaties van surséance van betaling en faillissement zijn van
    de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet
    ter zitting is behandeld. Situaties van bedrijfsbeëindiging zijn
    van de nakomingsgarantie uitgesloten tenzij het geschil op dat
    moment al aanhangig is gemaakt.
16. U kunt schriftelijk een beroep doen op de branchegarantie
    als gebleken is dat de makelaar het bindend advies van de
    Geschillencommissie niet nakomt en dit advies ook niet binnen
    twee maanden na verzending hiervan ter toetsing aan de
    rechter heeft voorgelegd.
17. De NVM betaalt u het bedrag binnen één kalendermaand na
    ontvangst van het beroep op de branchegarantie. U moet
    dan wel uw vordering op de makelaar aan de NVM hebben
    overgedragen.
    21
    Artikel 22
    Hoe worden afwijkende
    afspraken vastgelegd?
    Als u afwijkende afspraken met de makelaar maakt, moet
    de makelaar die schriftelijk vastleggen.