Koopgarant

Koopgarant is een bijzondere vorm van woningverkoop, ontwikkeld door en voor woningcorporaties waarbij de koper een flinke korting op de marktprijs van een woning krijgt. Door korting op de marktwaarde wordt de Koopgarantwoning bereikbaar voor de lage- en middeninkomensgroepen. Door de terugkoopregeling komt de woning altijd bij de corporatie terug. Vervolgens kan de corporatie via Koopgarant de woning ook voor de volgende koper betaalbaar houden.

Koopgarant gaat uit van volledig eigendom. Koopgarant is dus geen combinatie van huren en kopen. Tussenvormen zijn vaak gecompliceerd in toepassing en uitwerking, omdat er een kunstmatige juridische scheiding wordt aangebracht en zowel de koper als de verkoper met huur- en koopaspecten te maken krijgen.

Bij de ontwikkeling van Koopgarant heeft o.a. de Vereniging Eigen Huis (VEH) kritisch meegedacht. Vanzelfsprekend is de aftrekbaarheid van de hypotheekrente veiliggesteld bij de fiscus. Ook is met het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) afgestemd dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bij Koopgarant toegepast kan worden. Hier hebben zowel de koper, de financier als de corporatie baat bij. Koopgarant voldoet hierdoor aan de wensen van de klant en de randvoorwaarden van overheid, financiers en NHG.

Korting
De corporatie kan zelf kiezen hoeveel korting zij op de aanschafprijs van een woning wil geven, waarbij Koopgarant uitgaat van een korting van minimaal 10%. De korting kan oplopen tot maximaal 30%. De verhouding tussen korting en winst- en verliesdeling is vastgelegd in de Fair Value tabel (MG 2006-06). Bepalingen over kwesties als de wijze van taxeren en de vergoeding van verbeteringen zijn gebaseerd op de uitgebreide ervaringen die hiermee in de afgelopen jaren zijn opgedaan.

Terugkoopgarantie
Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, is hij verplicht de woning aan de corporatie te koop aan te bieden. De corporatie geeft de eigenaar de garantie dat de woning binnen drie maanden na aanbieding kan worden teruggeleverd. Deze terugkoopgarantie beperkt het risico voor de Koopgaranteigenaar. De terugkoopprijs wordt vastgesteld op basis van een onafhankelijke taxatie.

Door de terugkoopregeling blijven Koopgarantwoningen altijd beschikbaar voor de doelgroep van de corporatie. Na terugkoop kan de corporatie opnieuw kiezen hoe zij de woning weer in de markt zet: als huurwoning, als Koopgarantwoning of als koopwoning in de vrije sector.

Deling in waardeontwikkeling
Bij terugkoop taxeert een onafhankelijk taxateur de woning. Door deze waarde te vergelijken met de waarde in het taxatierapport bij de aankoop van de woning wordt vastgesteld of er sprake is van winst of verlies. Is de woning in waarde gedaald, dan deelt de eigenaar dit verlies met de corporatie volgens de verhouding uit de Fair Value tabel. Het financiële risico voor de eigenaar is daardoor lager dan bij een koopwoning op de vrije markt.

Indien de woning in waarde is gestegen dan deelt de eigenaar de winst, volgens dezelfde verhouding, met de corporatie. Wanneer door verbetering, door de eigenaar, de woning meer waard wordt komt deze meerwaarde volledig ten goede aan de eigenaar. Voorbeelden hiervan zijn een verbouwing van de badkamer, de keuken of het aanbrengen van een serre.

Koopgarant: iets voor u?
Koopgarant is er voor iedereen die graag een koopwoning wil en lagere maandlasten wil koppelen aan een lager risico. Of Koopgarant ook voor u aantrekkelijk is, bepaalt u natuurlijk zelf. Wanneer de waarde van woningen sterk blijft stijgen, kan het zijn dat het achteraf blijkt dat u beter af was geweest met normale koop. Daalt de waarde dan heeft u de voordelen van zowel de lagere woonlasten als het gedeelde verlies. De keus is aan u!

Rekenvoorbeelden
Hieronder vindt u twee rekenvoorbeelden van het kopen van een Koopgarant woning. U koopt de woning in dit voorbeeld met 25% korting.

Rekenvoorbeeld Koopgarant waardestijging
Marktwaarde bij aankoop € 150.000
Korting (25%) € 37.500
Koopprijs € 112.500
Marktwaarde bij terugkoop € 180.000
Deel winst (50%) voor eigenaar € 15.000
Terugkoopprijs (€ 112.500 + € 15.000) € 127.500

Het bedrag van € 127.500 euro krijgt u terug van de corporatie bij terugverkoop van uw woning. Met dit bedrag kunt u uw hypotheek aflossen.

Rekenvoorbeeld Koopgarant waardedaling
Marktwaarde bij aankoop € 150.000
Korting (25%) € 37.500
Koopprijs € 112.500
Marktwaarde bij terugkoop € 130.000
Verliesdeel (50%) voor eigenaar € 10.000
Terugkoopprijs (€ 112.500 - € 10.000) € 102.500

Het bedrag van € 102.500 euro krijgt u terug van de corporatie, bij terugverkoop van uw woning. Met dit bedrag kunt u (een gedeelte van) uw hypotheek aflossen.

Financiering van mijn woning
Wat komt er kijken bij het kopen van een Koopgarantwoning?

Kosten
Wanneer u een woning koopt, betaalt u niet alleen de prijs van de woning. U betaalt ook de overige kosten die nodig zijn om de woning te kopen. Bij bestaande bouw is er sprake van de zogenaamde ‘kosten koper’. Over het algemeen zijn deze kosten ongeveer 10% van de koopsom. Een nieuwbouwwoning wordt ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden. Dit houdt in dat u de financieringskosten zelf moet voldoen. Deze bedragen ongeveer 6,5% van de koop-/aannemingssom.
Omdat de koopsom bij een Koopgarantwoning lager ligt dan de ‘normale’ koopsom, vallen ook de kosten koper of de kosten v.o.n. lager uit.

Erfpacht
De grond waarop uw woning staat, wordt door de corporaties uitgegeven in erfpacht die eeuwigdurend wordt afgekocht. Dit is een onderdeel van de verkoopprijs; u betaalt geen jaarlijkse canon.

Koopovereenkomst
Heeft u besloten een Koopgarantwoning te kopen dan legt de corporatie de gemaakte afspraken vast in een koopovereenkomst. Met de ondertekening van dit document verplicht u zich in principe tot het kopen van de woning. Echter, de wettelijke bedenktijd van drie werkdagen is ook op een Koopgarantovereenkomst van toepassing.

Ontbindende voorwaarden
De gebruikelijke ontbindende voorwaarden zijn van toepassing op Koopgarant. Dat betekent dat u een aantal weken de tijd krijgt om de financiering rond te krijgen. Mocht dat niet lukken dan vervalt de overeenkomst alsnog. Het is wel aan te raden om voor aankoop van de woning een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren.

Overdracht
Nadat u de financiering heeft geregeld, kan in overleg met de woningcorporatie de overdracht bij de notaris plaatsvinden. De woning is dan echt van u.

Koopgarantwoningen kunt u kopen met eigen geld, een hypotheek of een combinatie van beide. U bent daar geheel vrij in. Ook de rentevast periode en het soort hypotheek kunt u zelf bepalen. De hypotheekrente is gewoon fiscaal aftrekbaar. De hypotheek is wel aan een maximum gebonden. Bij veel corporaties moet u de woning financieren met Nationale Hypotheek Garantie (NHG, zie ook www.nhg.nl). Op deze manier is uw hypotheek gegarandeerd toegesneden op uw persoonlijke situatie en betaalt u een lagere rente dan zonder NHG. Wanneer u onverhoopt en buiten uw schuld om in financiële problemen komt, dan lost de NHG uw restschuld af. Ook is het mogelijk om gebruik te maken van Koopsubsidie.

Waar vind ik een koopgarantwoning?
Inmiddels bieden veel woningcorporaties bestaande en nieuwbouwwoningen aan met Koopgarant. Informeer bij uw eigen corporatie of bij een verkopend makelaar naar het aanbod.